2014年4月14日 星期一

上班族不買房,過富裕人生



前言:
圖書館隨手拿來翻的,我知道現在買房是風險高的事,但不清楚原因。作者點出所有細節,還蠻值得看的。這本書不用三十分鐘就看完了,看的很輕鬆但房貸可真的一點都不輕鬆。

隨記:
P.28 忠告1:醒醒吧!買房自住一點也不划算。
P.35 租屋比買屋貴的廣告陷阱。→很多雜費未列入(手續費、保險費、地價稅、房屋稅、維護費用)、和貸款利率(通常第一年超便宜),只要央行一調升利率,當下費用爆增,而且還是常態性支出,非一次性)。
P.38 老舊不堪的房子要賣給誰?→房子在三十年後各種老舊,除非地價上漲,但經濟趨緩下這不可期。
P.42 以貸款買房,除了以房屋做為擔保品之外,你和你身邊的人都會成名為「連帶保證人」的「人質」。
P.35 只是因為面子,或在乎別人的看法而去買房子的話,這種有出息,就是一種假象。
P.58 父母那一代或許真的有「光明大道」,因為當時經濟高速成長。→薪水年年調高,地價年年上漲,而現在是萬事皆漲,只有薪水不漲,這就是房地產泡沫現象,而你要賭房價會變更高而不破嗎?這是場高風險的賭局。
P.58 上班族買屋風險

  1. 無法掌控未來的風險
  2. 買了之後才發現隱形費用
  3. 喪失各種人生機會
  4. 失去增加收入的籌碼
  5. 失去投資的本錢

P.66 你能保證付房貸的35年都有工作嗎?
P.77 就算付清貸款,房子也不一定是你的。雖然只是因為擁有,就必須繳稅是很奇怪的事。不繳交稅金,房子就會被查封。→細想這還蠻怪的,這不是你的東西嗎?但居然可以被查封,所以這根本不是你真正擁有的東西。
P.80 遺產稅→哈,這個AIDS級的稅真讓人輕忽。(潛伏期超長)
P.100 瞭解大樓管理費的陰謀。→這點真的值得留意,最近看社區管理經費收支也感覺很怪,現金逐年劇減,一開始社區有千萬餘額,而今年只剩2百萬,很令人不解,新屋不可能花很多錢在維護。我猜過幾年一定會調漲管理費,因設備老舊越來越明顯,屋齡才15年左右,電梯、管線、路面問題出現頻率越來越快。
P.131 為了償還房貸,你拼命工作,無暇思考。→這點虧很大。
P.175 (租屋)開銷和風險都是房東買單。
P.180 拒租老年人或獨居女性並非事實。→作者是房東他發現出租的變多了,租的人少了,現今是租屋方叫價的市場。所以只要按時繳房租,屋主沒理由拒租。
P.189 可以選擇不買房自住,但投資不動產。→這個妙,買屋求的不過是增值,那為何不直接買相關REIT或不動產的ETF呢?
P.204 利用借款能力提高槓桿,活用上班族的借貸能力。→我用過真的好用,只可惜現在沒上班,不然借5%利息錢來投資真的很好用。
P.217 以生命週期思考買房時機與方式。→生命週期,這蠻重要的,年輕要在都市,年老要住一樓,35年房貸根本是惡夢。

心得感想:
房屋老舊的修繕成本驚人,作者在住房到25年後陸續花大筆錢在維護上,作者有65間出租房(P.46),這…是讓人起疑的地方,房東在說租屋好!?但也證明他懂得房地產實際狀況。
作者推薦要買房不如買郊區,都市買來租人。很理想,但不可行呀!叫我通車免談,而且要準備兩套資金這不是自討苦吃!?
這本書點出目前買房的盲點,父母借貸買房可以,為什麼我不可以?因為大局勢變了。



書籍資料:
書名:上班族不買房,過富裕人生:10個忠告重新思考房子與人生的新關係
作者:石川貴康
譯者:孫玉珍
出版社:天下文化
出版日期:2011/09/29
閱讀價值:中
ISBN:9789862168240
目錄:
第一章 醒醒吧!買屋自住一點也不划算
1.1 常常聽到買房子的理由是錯的?! 066
1.2「買屋自住比租屋划算」的說法其實陷阱重重 066
1.3「你的房子是你的」這種說法很有問題
1.4「房子是自己的,所以不花錢,可以放心生活」是騙人的
1.5老人可以租屋,領生活津貼者也可以
1.6「現在正是買的時候」?又不是神,憑什麼這麼說
1.7讓你負債的自用住宅不能算是財產
1.8馬上折舊的房屋設備,最佳狀態是你買下它的時候
1.9「無論如何還是要有自己的房子」的價值觀也很重要
1.10上班族買屋自住的「五大風險」

第二章 買房自住風險1. : 無法掌握未來
你能保證付房貸的35年都有工作嗎?
2.1.你能保證你的收入付得了三十五年的貸款嗎?
2.2.誰能保證你的公司和工作的壽命?
2.3.「自用住宅屬於你」是一種不切實際的想法
2.4.就算付清貸款,房子也不一定是你的

第三章 買房自住風險2. : 買了之後才發現的隱藏費用
建商故意不說、但買屋後還有這些費用
3.1.必須了解買屋時的「必要支出」
3.2.自用住宅也很花錢
3.3.不可小覷的公共修繕費和大樓管理費
3.4.大規模維修可能得增加公共修繕費
3.5.大樓管理費是住戶的恐懼
3.6.無論是公寓或透天厝,都必須繳交固定資產稅
3.7.原本由房東負擔的費用,現在你得自掏腰包

第四章 買房自住風險3.房子讓你喪失機會
有殼蝸牛等於行動不便的蝸牛
4.1.有房子就是「被房子綁住了」
4.2.一旦買了房子就不敢換工作
4.3.雖想回大學進修或留學,但貸款負擔沉重
4.4.無法投資自己將成為致命傷

第五章 買房自住風險4.失去增加收入的籌碼
沒心思思考增加收入的可能
5.1.行無餘力就無法投資
5.2.「你」只好為了房子拚命工作
5.3甚至連想辦法增加收入的時間都沒有
5.4.你的人生變成得靠別人

第六章 買房自住風險5.不及格的資金運用
體力變成你這輩子唯一的本錢
6.1.只能靠自己工作,身體就是你的本錢
6.2.自用住宅是一種不合格的投資商品
6.3.房貸摧毀「你」的「借款能力」
6.4.如果一定要把買房自住當做是投資,就這麼想吧
終場小結
你的人生是誰規劃的?

第七章 無殼所以更自由,不買房過樂活人生
7.1. 靠工作償還房貸,如同交出人生自主權
7.2. 混沌不明時代不背負「行李(風險)」
7.3. 不帶行李,靈活因應變化
7.4. 「房貸人生」之外的生活方式

第八章 租房子也能有家的感覺
8.1. 開銷和風險都是房東的
8.2. 利用可自由搬遷的租屋方式掌握機會
8.3. 拒租老年人或是獨居女性並非事實
8.4. 將租屋處當做最後落腳處的新生活方式
8.5. 終身租屋的理想搬家模式

第九章 利用投資不動產,躲避住宅風險
9.1. 不為人知的投資選項
9.2. 可降低風險
9.3. 所有費用都可以報銷,還可扣除折舊費
9.4. 無論是要換工作、搬家或挑戰新工作都OK
9.5 可無限擴大的現金流複製品
9.6 利用借款能力提高槓桿,讓資金自己增值
9.7. 你也可以住在自己名下不動產中的頂樓
9.8. 最後再利用投資不動產產生的現金流,買自己的房子
9.9. 目標是將收入種類增加為「本業和不動產投資」

第10章 買房自住一定要考量生命週期
10.1. 如果考量生命週期,只有年輕時才適合住在都會區?!
10.2. 外縣市空屋量將逐漸增加,要買房就到這些地方買
10.3. 如果老家在外縣市,就繼承它
10.4. 輕鬆指數△:外縣市的自用住宅和都會區隨時可出售的小型住宅
10.5. 輕鬆指數○:外縣市的自用住宅和將大都市的不動產投資物件拿來自住
10.6. 輕鬆指數◎:選擇外縣市的自用住宅和大都市的租屋
10.7 輕鬆指數☆:在外縣市購買自用住宅,到大都市時住飯店

結語 不同時代,不同人生規畫

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